Fix & FlipMột Lần Flip Sống Hay Chết Ở Con Số — Không Phải Ở Việc Sửa Chữa.
Lần sửa rẻ nhất chưa chắc đã có lợi nhuận cao nhất, và căn so sánh cao nhất chưa chắc đã là ARV của bạn. Mình giúp nhà đầu tư tìm tiềm năng sửa chữa thật và kiểm tra sức chịu đựng của việc mua nhà, sửa chữa, duy trì và bán lại trước khi một đồng nào xê dịch.
Gọi/Nhắn tin 571-571-1710Bạn Sẽ Nhận Được Gì
- Xác định nhà cũ hoặc hỏng có tiềm năng sửa chữa thật — không chỉ nhà cần sửa.
- ARV thực tế dựa trên các giao dịch đã sửa chữa so sánh trong khu vực lân cận, không phải bộ comp mơ ước.
- Ngân sách sửa chữa trung thực với quỹ dự phòng, vì chi phí vượt mới thực sự giết chết các lần flip.
- Bức tranh chi phí đầy đủ: tài chính hard money, chi phí duy trì và chi phí bán được trừ ngay từ đầu.
- Đọc thời gian bán lại và thị trường địa phương về việc một căn đã hoàn thiện bán nhanh cỡ nào.
Fix & Flip Là Gì?
Fix and flip là mua một tài sản dưới giá thị trường, sửa chữa để tăng giá trị, rồi bán lại có lãi — thường trong vài tháng. Lợi nhuận nằm ở khoảng chênh giữa tổng chi phí dự án và giá trị sau sửa chữa.
1. Tìm Giao Dịch
Xác định nhà hỏng, cũ hoặc giá thấp có tiềm năng tăng giá. Mình theo dõi listing NOVA, lead chưa lên sàn và các khu vực mà giá trị sửa chữa mạnh nhất.
2. Xác Định ARV
After-Repair Value là giá mà nhà sẽ bán được sau khi sửa. Mình lấy giao dịch so sánh trong khu vực lân cận để xây ARV thực tế — không phải ARV mơ ước.
3. Ước Tính Sửa Chữa
Lập phạm vi và ngân sách sửa chữa thực tế, gồm quỹ dự phòng. Chi phí vượt giết flip, nên con số sửa phải trung thực.
4. Chạy Con Số
Tính chi phí mua nhà, tài chính, duy trì và bán so với ARV. Dùng quy tắc 70% để sàng lọc, rồi tinh chỉnh với chi phí địa phương thực tế.
5. Sửa & Bán Lại
Thực thi sửa chữa, rồi định giá và tiếp thị căn đã hoàn thiện để bán nhanh, có lãi. Mình phối hợp giao dịch từ lời đề nghị đến chốt.
Chỉ Số Chính Mọi Người Flip Cần Hiểu
Nhà đầu tư dày dạn không đoán mò — họ sàng lọc mọi giao dịch với cùng các chỉ số cốt lõi.
After-Repair Value
Giá bán ước tính sau sửa chữa, dựa trên các giao dịch đã sửa chữa so sánh gần đây.
Max Allowable Offer
Mức cao nhất bạn nên trả cho tài sản. Công thức phổ biến: ARV × 70% − Sửa chữa.
Sàng Lọc Flip Nhanh
Trả không quá 70% ARV trừ chi phí sửa chữa. Dư địa cho lợi nhuận, tài chính và chi phí bán.
Gánh Nặng Trong Khi Sửa
Lãi, thuế, bảo hiểm và tiện ích khi bạn sở hữu — mỗi tháng ăn mòn lợi nhuận.
Chạy Con Số Đằng Sau Lần Flip Của Bạn.
Máy tính fix-and-flip chi tiết cho nhà đầu tư nghiêm túc — ARV, sửa chữa với dự phòng, tài chính hard money, chi phí duy trì, chi phí bán, lợi nhuận, ROI và quy tắc 70%. Chỉ là ước tính — không phải tư vấn tài chính.
Phân Tích Giao Dịch
Lợi Nhuận Gộp Ước Tính
-$3,223
- Khoản Vay
- $340,000
- Tiền Ra Khi Đóng (Trả Trước)
- $85,000
- Điểm Phí Mở Vay
- $6,800
- Chi Phí Đóng Cửa Mua
- $12,750
- Tổng Chi Sửa (gồm dự phòng)
- $63,250
- Lãi Hàng Tháng (chỉ lãi)
- $3,117
- Tổng Lãi Suốt Kỳ Hạn
- $24,933
- Tổng Chi Phí Giữ
- $5,240
- Tổng Chi Phí Bán
- $40,250
- Tổng Vốn Bỏ Ra
- $167,800
- Tổng Chi Phí Dự Án
- $578,223
Quy Tắc 70%
Nguyên tắc flip phổ biến: không trả quá 70% ARV trừ đi chi phí sửa.
Giá mua của bạn đang trên mức MAO.
Muốn Mình Phân Tích Một Giao Dịch Flip?
Chia sẻ căn nhà và con số của bạn — mình sẽ cùng xem lại giao dịch, kiểm tra kỹ ngân sách sửa và giả định giá bán lại.
Nơi Flip Đi Sai Đường
Đa số lỗ flip không đến từ thị trường — chúng đến từ giả định sai được đưa ra trước khi mua. Đây là những điều cần để ý.
- Đánh giá quá cao ARV dựa trên các giao dịch không so sánh được.
- Ngân sách sửa thấp và bỏ qua quỹ dự phòng.
- Bỏ qua chi phí duy trì trong thời gian sửa chữa dài hơn dự kiến.
- Quên chi phí bán — hoa hồng và phí chốt bị trừ ngay từ đầu.
- Dùng lãi suất thế chấp nhà ở thay vì chi phí hard money thật.
Tìm Được Căn Muốn Flip?
Gửi mình địa chỉ. Mình sẽ lấy comp, kiểm tra ARV và giúp bạn quyết định giao dịch có thực sự khả thi trước khi bạn đưa giá.
Câu Hỏi Thường Gặp
Bạn có giúp các căn fix-and-flip không?+
Có. Mình giúp tìm nhà có tiềm năng sửa chữa và bán lại, đồng thời đánh giá con số đằng sau một lần flip.
Bạn có thể giúp phân tích giao dịch không?+
Có. Dùng máy tính bên dưới để sàng lọc giao dịch, rồi nhờ mình phân tích chi tiết một căn cụ thể.
Sẵn Sàng Trò Chuyện?
Gọi hoặc nhắn tin trực tiếp cho mình, hoặc gửi một yêu cầu nhanh.